Categorie archief: Geen categorie

Nieuwe Normen: European Valuation Standards (EVS) 2016

TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) heeft een nieuwe versie van het Blue Book uitgegeven, de bijbel voor taxateurs die EVS gebruiken. Het Blue Book bevat richtlijnen en voorwaarden voor het taxeren volgens EVS.

Krzysztof Grzesik, voorzitter van TEGoVA, en John Hockey, voorzitter van de European Valuation Standards Board, stellen dat de Mortgage Credit Directive de EVS betrouwbare normen noemt die kunnen worden gebruikt door hypotheekbanken. Dat blijkt wel want in haar Asset Quality Review heeft de Europese Centrale Bank voorrang gegeven aan EVS boven alle andere standaarden voor de waardering van onroerend goed van banken.

De EVS 2016 kijkt verder dan het huidige dan EU-beleid en de Europese regelgeving. Het bereidt Europese beleidsmakers voor op toekomstige ontwikkelingen, zoals klimatologische veranderingen en regels omtrent energie-efficiency. De publicatie van de nieuwe editie van het Blue Book is een belangrijke mijlpaal voor de duizenden taxateurs in Nederland die EVS moeten beheersen om hun titel als Recognised European Valuer (REV) te verkrijgen en te behouden. Een belangrijke titel, omdat ze daarmee kunnen bijdragen aan een transparante Europese vastgoedmarkt.

Het Blue Book is in het Engels en Nederlands te verkrijgen.

Einde taxatiemarkt door Mortgage Credit Directive?

Hoewel minister Dijsselbloem de invoering van de nieuwe Europese regelgeving heeft uitgesteld is het zeker dat deze op korte termijn gaat worden ingevoerd. Dat heeft niet alleen gevolgen voor banken, maar ook voor taxateurs. De Tweede Kamer heeft na een flinke lobby door geldverstrekkers de bestaande Mortgage Credit Directive (MCD) uitgebreid. En wel met de mogelijkheid voor banken om hun risico inschatting niet meer op basis van een taxatierapport te maken, maar door middel van een modelmatig waarderapport.

In de praktijk

Wat betekent dit in de praktijk? Na de invoering van deze wet zullen banken en verzekeraars bij de beoordeling van een hypotheekaanvraag steeds minder afgaan op een taxatierapport. Een afgevaardigde van de Nederlandse Vereniging van Banken gaf onlangs, bij een overleg waarin Vastgoedpro participeerde, aan dat zij hun leden zullen adviseren om zoveel mogelijk gebruik te maken van modelwaarderapporten. Alleen bij bijzondere objecten is het advies om een taxatierapport te gebruiken. Dit roept terecht vragen op. Kan de invoering van de MCD leiden tot een kaalslag onder woningtaxateurs? Als voor alle nieuwbouwwoningen en standaardobjecten geen taxatierapport meer opgesteld hoeft te worden loopt het taxatievolume immers drastisch terug. Is er op die manier dan nog wel voldoende werk voor taxateurs, ook gezien het beperkte gebied waarin ze mogen werken?

Gevolgen voor banken en consumenten

Los van de gevolgen voor taxateurs heeft het gebruik van modelwaarderapporten voor de consument ook consequenties. Het is bekend dat deze rapporten fors afwijken van de realiteit en achterlopen op de feiten. Uiteindelijk is een taxatierapport er niet alleen om het risico van de bank te beperken, maar ook dat van de consument. Voor een bank is een afwijking van 10 of 20 procent te overbruggen – op de gehele portefeuille middelt het risico zich wel uit, maar dat geldt niet voor de individuele consument. Als die uiteindelijk blijft zitten met een schuld van 15 procent op een bedrag van 4 ton is dat een serieus probleem. De vraag is of de beleidsmakers in Den Haag zich dit realiseren. En wat er gebeurt als dat uiteindelijk wel duidelijk wordt. Wordt vervolgd…

regels

In 5 stappen klaar voor de regels van morgen

Door de belangrijke rol van taxateurs in de financieringsportefeuilles van de banken, en daarmee dus ook de economie, liggen taxateurs onder een vergrootglas. Of ze dat nu leuk vinden of niet. Verzachtende omstandigheid is dat dat ook voor de rest van de financiele wereld geldt: meer toezicht, meer regels en nieuwe tuchtregels. En zoals dat gaat met nieuwe regels zal dat, zeker in het begin, wennen zijn. Om het makkelijk(er) te maken zijn hier de eerste vijf stappen.

  1. Weet wat er speelt: de overgangssituatie

    Oude certificaten voor taxateurs, VastgoedCert en SCVM, worden voorlopig nog geaccepteerd door een aantal partijen: banken, NHG, financiële instellingen, accountants. Dat is wellicht onhandig, maar het goede nieuws is dat het een overgangssituatie is. Het NRVT wordt al door alle partijen in de markt gezien als het centrale register voor taxateurs. Een register dat kwaliteitseisen en beroeps- en gedragsregels vaststelt. En deze tevens waarborgt en controleert. Zodra de bestaande certificaten van taxateurs van VastgoedCert en SCVM aflopen is er nog maar één taxateursregister. De huidige registers bieden dan geen mogelijkheid meer tot verlening van de taxateurscertificaten.

  2. Inschrijven NRVT

    Het nieuwe register van NRVT is sinds 1 januari 2016 actief. Nog niet ingeschreven? Dan is vereist dat je moet je een praktijktoets moet doen.

  3. Uitschrijven

    Uitschrijven uit VastgoedCert of SCVM hoeft niet, maar het is onduidelijk waarom je nog in deze register zou moeten blijven staan als je ook in het NRVT ingeschreven bent. De registers worden ofwel opgeheven, dan wel (VastgoedCert) omgevormd naar een makelaarsregister. De vraag is alleen wie het belangrijk vind dat je hierin ingeschreven staat.

  4. Scheiding tussen makelen en taxeren

    Een van de belangrijkste eisen van het NRVT is dat je als taxateur geen objecten mag taxeren waarbij je als makelaar betrokken bent geweest. En visa versa. Makelen en taxeren mogen uiteraard beide worden uitgevoerd, maar nooit voor hetzelfde object. Die eis was er vroeger ook, alleen minder expliciet. Op dit moment is nog niet duidelijk hoe deze scheiding toegepast moet worden. Onduidelijk is bijvoorbeeld of deze eis ook geldt als zowel het makelen als taxeren voor een object vijf of tien jaar geleden is gebeurd. Recht- en tuchtspraak zal in dit soort gevallen uitsluitsel moeten geven. Twijfel over wel of niet taxeren? Vermeld in het taxatierapport in ieder geval altijd wanneer en op welke wijze je ooit eerder bij het object betrokken bent geweest.

  5. Blijf op de hoogte

    Het blijft lastig om te voorspellen wat er precies, en wanneer, gaat gebeuren. En wat voor invloed dat heeft op het werk van taxateurs. Taxatiedoolhof.nl houd je van alle veranderde regel- en wetgeving op de hoogte.

nieuwe taxeren

Het nieuwe taxeren in 7 antwoorden

Het nieuwe taxeren, dat klinkt heel wat. Terwijl met het vak taxeren niks gebeurt. Alleen met de manier waarop. Maar hoe ziet dat er met de nieuwe regelgeving uit? Moet je je inschrijven bij het NRVT? Vervallen oude registers? Welke regels gelden er straks? Daarom: zeven vragen en antwoorden.

Word ik automatisch lid van het NRVT?
Tot 31 december 2015 was instromen, als je ingeschreven stond bij VastgoedCert of SCVM en je bijscholing up to date was, eenvoudig. Tot 1 juli 2016 was instromen mogelijk als je recent (maximaal 1 jaar geleden) bent geslaagd of als je voor 31 juli 2016 geslaagd was voor de praktijktoets van VastgoedCert. Nu geldt dat je opnieuw een praktijktoets moet doen.

Moet ik me bij het NRVT inschrijven?
De bestaande inschrijvingen van VastgoedCert en NRVT worden nog geaccepteerd in de markt, alleen worden ze niet meer verlengd. Om te kunnen blijven taxeren na afloop van je hercertificeringsperiode is inschrijven bij het NRVT dan ook van belang.

Zeg ik mijn huidige lidmaatschap bij een register op?
Voorlopig kun je bij meerdere registers ingeschreven staan. Ben je makelaar én taxateur dan blijf je als makelaar ingeschreven bij het register waar je al ingeschreven staat, en bij het NRVT als taxateur. Omslachtig? Tja, veel mensen kiezen er dan ook voor om de inschrijving bij VastgoedCert of het SCVM op te zeggen. VastgoedCert heeft besloten om door te gaan als een makelaarsregister, maar de toegevoegde waarde hiervan is vooralsnog onduidelijk.

Gelden er bij het NRVT bijzondere regels?
In bepaalde kamers wordt er een eis gesteld aan het minimale aantal taxaties dat per jaar moet worden uitgevoerd. Deze ervaringstoets geldt voor het taxeren van bedrijfsmatig vastgoed en landelijk en agrarisch vastgoed.

Ik ben een provinciemakelaar en doe taxaties erbij, gelden deze regels ook voor mij?
Het idee is dat voor alle taxateurs in Nederland dezelfde (spel)regels gelden. De financiële wereld is namelijk zo in elkaar verweven dat dit noodzakelijk is.

Vanwaar die noodzaak?
Stel, de ABN-Amro verstrekt op basis van een taxatie een hypotheek van 3 ton. De bank kan dan ervoor kiezen het risico van die hypotheek apart onder te brengen en deze bijvoorbeeld te verhandelen op de internationale markt. Dit klinkt misschien als een ver-van-mijn-bed-show, maar is de (dagelijkse) realiteit. Chinese, Amerikaanse of Japanse beleggers moeten namelijk inzicht krijgen in alle onderliggende stukken. Ook in jouw taxatie. Mede daarom moeten internationaal dezelfde regels gevolgd worden.

Dit brengt meer werk mee, kan ik die extra uren doorberekenen?
Tot nu toe wordt een taxatierapport doorgaans gezien als een noodzakelijk kwaad. De klant gaat vaak voor de goedkoopste. Daarbij ziet de, met name particuliere, klant de producten als homogeen. Gezien de concurrentie op de prijs zal het in eerste instantie moeilijk worden extra kosten in rekening te brengen. Toch valt er branche-breed wel een correctie op de prijs te verwachten. De kwaliteit van de taxaties moet gewoon omhoog. En met het stijgen van de kwaliteit zullen ook de kosten stijgen. Dat is nu eenmaal onvermijdelijk.

taxateur zakelijk

Taxateur zakelijk vastgoed: wat zijn de veranderingen?

De meeste veranderingen in de markt vinden plaats voor bedrijfsmatige taxaties. Deze taxaties waren voor AFM, DNB, ECB en ACM de aanleiding om de taxatiewereld goed te bekijken. Tijdens de kredietcrisis kwam naar voren dat veel taxaties niet juist waren, dan wel niet onderbouwd waren. Mede hierdoor moest het financiële stelsel middels miljarden belastingeuro´s overeind worden gehouden. In de jaren na de kredietcrisis zijn de eisen aan taxaties en zakelijke taxateur aangescherpt. De belangrijkste eisen zijn:

Onderbouwing & transparantie

De markt vereist steeds meer inzicht in hoe taxateurs tot hun waardering komen. Dus niet alleen beschrijven, maar ook conclusies trekken. Inclusief alle bijbehorende berekeningen en een onderbouwing van de yield. Tegenwoordig behelst een taxatierapport gemiddeld 50 tot 100 pagina’s.

Inschrijving NRVT

Om op termijn te kunnen blijven taxeren is inschrijven in het NRVT noodzakelijk. Huidige inschrijvingen in het SCVM of VastgoedCert zijn nog steeds geldig, maar deze worden niet meer verlengd.

Taxeren volgens EVS/IVS

Taxeren volgens EVS of IVS is geen keuze meer, maar wordt verplicht voor alle zakelijk objecten, niet alleen de grote(re). Vanuit dat perspectief is het raadzaam voor zakelijke taxateurs om de titel Recognised European Valuer (REV) dan wel de RICS-titel te behalen om te kunnen taxeren op termijn.

Aanpassingen tuchtrecht

AFM en DNB willen dat er een eenduidig tuchtrecht komt voor taxateurs. Het NRVT is van voornemens om doorlopend toezicht voor alle taxateurs in te richten. Door het vele geharrewar tussen bestuur en de centrale raad is dit er tot op heden nog niet van gekomen. Het is dan onduidelijk hoe en op welke termijn het doorlopend toezicht wordt ingeregeld. Lees meer in het artikel tuchtrecht.

taxateur wonen

Taxateur woningen: wat zijn de veranderingen?

Op dit moment zijn de verandering voor de taxateur woningen beperkt. Ze krijgen vooralsnog met de volgende veranderingen in de markt te maken:

Inschrijving NRVT

Om op termijn te kunnen blijven taxeren is inschrijven in het NRVT noodzakelijk. De huidige inschrijvingen in het SCVM of VastgoedCert is nog steeds geldig, maar deze worden niet meer verlengd.

Taxeren volgens EVS/IVS

Met ingang van 2016 is het verplicht om een aantal internationale regels in acht te nemen bij het taxeren. Deze regels zijn door de branche- en beroepsorganisaties verwerkt in een nieuw taxatierapport, dat geïmplementeerd is door de validatie-instituten. Een van de veranderingen is dat het verplicht wordt om een SWOT-analyse te maken van het object dat je taxeert, maar over het algemeen zijn de aanpassingen niet groot.

Aanpassingen tuchtrecht

AFM en DNB willen een eenduidig tuchtrecht voor de taxateurs. AFM en DNB zijn echter vooral gefocusd op de taxateur bedrijfsmatig. Ook wordt er door middel van de validatie-instituten als voor 95% van alle taxaties een extra controle uitgevoerd. De vraag is dan ook of extra doorlopend toezicht vanuit het NRVT zinvol is en of dit er ook daadwerkelijk komt. Lees meer hierover bij het artikel tuchtrecht.

taxateur landelijk

Taxateur landelijk vastgoed: wat zijn de veranderingen?

Op dit moment is onduidelijk wat exact de gevolgen zullen zijn voor de taxateur landelijk vastgoed. Naar verwachting zullen alle eisen die van toepassing zijn op de bedrijfsmatige taxateur ook gaan gelden voor de agrarische taxateur. Zeker in Europees verband wordt de agrarische taxateur als een bedrijfsmatige taxateur gezien.

Uitzonderingsstatus

In Nederland wil men agrarische taxateurs voorlopig een uitzonderingsstatus geven. In de praktijk kan het echter lastig worden om een duidelijke grens tussen de diverse secties te trekken. Voor taxateurs landelijk vastgoed is het dan ook raadzaam om ervanuit te gaan dat wat voor de bedrijfsmatige taxateurs geldt ook voor agrarische taxateurs gaat gelden. In dat kader is het zinvol om de titel Recognised European Valuer (REV) te halen.